Nella maggior parte dei casi l’amministratore di condominio è una figura non compresa appieno, in un certo senso quasi estranea pur essendo magari il nostro vicino di casa: non è ben chiaro quali siano davvero i suoi compiti ed in quali campi possa addentrarsi, entro determinati limiti. Proviamo quindi a dare una definizione più completa, più a tuttotondo, a questo impegno.
L’amministratore di condominio è una figura che entra in gioco – obbligatoriamente – nel momento in cui quel determinato immobile abbia più di otto condòmini, e svolge sostanzialmente il ruolo di portavoce e paciere di questi. Ma non soltanto: l’amministratore è infatti, in base all’articolo 1117 del codice civile, il responsabile delle parti comuni del condominio. Non ha invece ovviamente potere su quelle che sono le parti private, che sono amministrate dai singoli possessori o inquilini.
Questa figura viene eletta annualmente: la durata dell’incarico è infatti di un anno, e può essere estesa ad un secondo anno nel caso in cui non venga revocata. Tale carica può essere ricoperta da chiunque abbia frequentato un corso di formazione apposito. Ma che cosa fa nella pratica l’amministratore di condominio?
Quali sono i compiti dell’amministratore di condominio
Sostanzialmente, l’amministratore gestisce le spese condominiali e si occupa di curare la redazione del bilancio. Se riassunti in questo modo, questi compiti non sembrano vari ed impegnativi come in realtà si rivelano. Tali definizioni infatti comprendono al loro interno una serie veramente fitta di funzioni e attività. Potremmo dividere i compiti dell’amministratore in base ai vari momenti caratteristici del suo mandato.
Nella fase iniziale, ovverosia nel momento in cui accetta la nomina, l’amministratore si trova immediatamente di fronte ad una serie di compiti, dopo aver ovviamente effettuato il formale passaggio di consegne con l’amministratore precedente con tanto di implicazioni tecniche e burocratiche.
Tanto per cominciare è chiamato a comunicare i propri dati anagrafici e professionali ed apporre le proprie generalità e recapiti sul luogo di accesso al condominio, di modo che tutti i condòmini sappiano non solo chi è, ma anche dove ed in che orari egli è disponibile per eventuali problematiche di cui parlare.
Terminato questo primo periodo, l’amministratore di condominio si troverà di fronte alla parte più sostanziosa e duratura del suo incarico, ovvero tutti i compiti che lo aspettano per la sua intera durata. Con il mandato in essere l’amministratore si occupa di condurre l’edificio, limitatamente alle parti comuni, e vigilare sulle di esse manutenzione e integrità: già questo primo compito comprende tutta una serie di operazioni specifiche di grande importanza, come per esempio programmare manutenzione ascensore.
Non solo però, perché è anche il responsabile dell’erogazione delle spese occorrenti al mantenimento dei servizi comuni e dell’osservanza delle norme stabilite dal regolamento di condominio. Sarà inoltre sua premura gestire tutta la parte finanziaria (e quindi anche riscuotere le somme dovute dai singoli condòmini), convocare l’assemblea annuale ed eseguirne le delibere, agire contro i morosi nel caso ve ne fossero e curare la tenuta dei registri condominiali: quello anagrafico, quello dei verbali, quello di nomina e revoca degli amministratori e quello di contabilità.
I doveri nei momenti particolari
Passiamo adesso ad analizzare i compiti dell’amministratore in due momenti peculiari, differenti da quelli ordinari. In primo luogo, a fine anno: egli è obbligato a redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la sua approvazione.
Per quanto riguarda invece i suoi obblighi a fine mandato, i compiti sono differenti. Nel momento della cessazione dell’incarico infatti, l’amministratore di condominio è tenuto a conservare tutta la documentazione relativa al condominio ed ai singoli condòmini, per legge. Inoltre, dovrà ottemperare a tutti gli obblighi precedentemente elencati fino al momento del formale passaggio di consegne tra lui – l’amministratore uscente – ed il suo successore.